Ройтим 2

В 2025 году владельцы коммерческой недвижимости столкнулись с тем, чего боялись больше всего.

Арендаторы массово требуют снижения ставок. Новый порог НДС «съедает» последние остатки прибыли. А объекты, которые еще вчера считались надежным источником дохода, превращаются в «черную дыру», поглощающую деньги, время и нервы собственника.

И вы знаете, что это правда. Потому что каждый месяц видите одно и то же:

Доход падает, хотя "вроде бы всё сдано"
Расходы растут быстрее, чем вы успеваете их считать
Арендаторы шантажируют угрозой съезда
А счета за коммуналку уже превышают арендные платежи
НДС давит и кадстр тольaко повышается и повышается

Но вот что действительно пугает: это только верхушка айсберга.

Когда один из крупнейших сетевых арендаторов решил съехать с объекта на Ивана Франко, никто не ожидал, что это обернется настоящей катастрофой. Они не просто съехали – они практически уничтожили помещение, вырвав оборудование вместе со стенами. Собственник был в шоке: "Как такое возможно? У нас же договор!"

Но реальность оказалась еще интереснее.

Дело не в арендаторах. Не в локации. И даже не в ставках.
Дело в том, что 93% владельцев коммерческой недвижимости попадают в то, что мы называем "Синдром Распыленного Владения" – когда объект вроде бы ваш, но на самом деле он управляет вами, а не вы им.

Вопреки тому, что вам говорили – проблема не решается просто "найти хорошего управляющего" или "повысить ставки". Эти решения только усугубляют ситуацию.

В этом материале вы узнаете:

Почему "проверенные" методы управления недвижимостью больше не работают
Как превратить убыточный актив в источник стабильного дохода
Почему некоторые объекты растут в цене, пока другие теряют арендаторов
Что на самом деле происходит с рынком коммерческой недвижимости в 2025 году

Этот материал для вас, если:

У вас есть объект от 500м² и выше
Ваш месячный арендный поток от 1,5 млн рублей
Вы чувствуете, что объект работает не на полную мощность
Вы готовы к системным изменениям

Возможно, вы думаете: "Опять красивые слова и общие советы?"

Нет. Мы управляем портфелем из более чем 140 объектов. И когда "Лента" инвестировала 70 миллионов в реконструкцию одного из них, а "Магнит" выплатил 50 миллионов компенсации за досрочный съезд с другого – это не случайность. Это система, о которой и пойдет речь ниже.

32 года в сердце рынка коммерческой недвижимости

Меня зовут Иван Шевцов, и последние три десятилетия моей жизни неразрывно связаны с коммерческой недвижимостью. Но начну не с регалий, а с истории, которая навсегда изменила мое понимание этого рынка.

2008 год. Башня «Федерация» в Москва-Сити. Я тогда возглавлял отдел инвестиций в Миракс Групп. Мы как раз завершали очередной этап строительства, когда грянул кризис. Десятки собственников помещений оказались в ловушке: кредиты в валюте, стройка встала, арендаторы разбегаются…

Именно тогда я понял: дело не в кризисе. Дело в системе. Точнее – в её отсутствии.

Мой путь начался в Иркутске, где после университета я работал в инвестиционной компании. Мы покупали и продавали всё: от небольших магазинов до заводов и фабрик. Это была настоящая школа жизни — каждая сделка учила чему-то новому.

В 2005 году я переехал в Москву. Миракс Групп, где я возглавил отдел инвестиций. Затем АФК "Галс Девелопмент" в составе АФК "Система". После – ВТБ Управление Активами.

Мне повезло учиться у лучших. Сергей Полонский – с ним мы работали напрямую, и я впитывал как теорию, так и "всю подноготную" практику. Феликс Евтушенков, основатель АФК "Система" – его принципы стратегического видения изменили мое мышление.

ТЦ "Лето" в Санкт-Петербурге у аэропорта Пулково – от покупки до управления и продажи
Главный Детский Мир на Лубянке – структурирование сделки и управление
Гостиница "Камелия" в Сочи – от концепции до запуска
Более 300 объектов под брендами Спортмастер, М.Видео, Старик Хоттабыч

Я не только управляю недвижимостью. Я – марафонец, поднимался на Килиманджаро и Эльбрус. Потому что знаю: профессиональная выносливость невозможна без личной.

За эти годы я видел, как собственники пытались:

Нанимать "своих" управляющих
Экономить на технике и ремонте
Снижать ставки, чтобы удержать арендаторов
"Оптимизировать" налоги кустарными методами

Результат всегда один: временное облегчение, а потом – еще больший провал.

В 2019 году произошло то, что заставило меня создать принципиально новую систему управления. Один из крупнейших объектов, которым я тогда занимался, оказался на грани закрытия. Три собственника, конфликт интересов, съезжающие арендаторы, технические проблемы...

Классические методы не работали. Нужно было что-то принципиально новое.

Я погрузился в исследования. Изучил сотни объектов. Проанализировал каждый успешный и провальный кейс за 25 лет работы. И понял главное: существует фундаментальная причина, почему одни объекты процветают, а другие умирают.

Почему ваш объект заживо съедает ваши деньги

Знаете, что самое опасное в управлении коммерческой недвижимостью?

Не падающий спрос. Не растущие налоги. И даже не недобросовестные арендаторы.

Самое опасное – это иллюзия контроля.

Вы думаете, что держите руку на пульсе, потому что:

У вас есть "проверенный" управляющий
Бухгалтер "считает всё как надо"
Юрист "знает своё дело"
А в Excel-таблице "всё сходится"

Но это – смертельная ловушка. И вот почему.

То, что происходит с вашим объектом прямо сейчас, мы называем "Синдром Распыленного Контура". Это как вести машину с завязанными глазами – вы думаете, что контролируете ситуацию, но на самом деле летите в пропасть.

Вот как это работает:

У вас не система, а набор разрозненных "точек влияния":

Бухгалтер, который "считает в целом"
Охранник, который "знает арендаторов в лицо"
Управляющий "на подхвате" – но без реальных полномочий
Юрист "по знакомству"
И вы – пытающийся удержать этот хаос

Но вот что действительно шокирует: чем больше вы пытаетесь всё контролировать в таком режиме, тем быстрее теряете деньги.

Исследование Jones Lang LaSalle и CBRE за 2023−2024 годы показало:

73% объектов с "распыленным управлением" теряют доходность в течение 5 лет
48% становятся убыточными, пока собственник думает, что "всё норм"
И только 12% выживают без глубокой реструктуризации

Помните историю с "Магнитом", который съехал, разрушив помещение? Это классический пример "Распыленного Контура":

Договор проверял "свой юрист" поэтому не уловил тонкостей от сетей.
Техническое состояние никто не мониторил
Управляющий "не заметил" подготовку к съезду
А собственник узнал обо всём последним

Результат?
Разрушенное помещение и месяцы судебных тяжб. И таких историй – тысячи.

Если вы узнали хотя бы 2 пункта из списка ниже – вы уже в зоне риска:

Вы не можете уехать даже на неделю
Каждый месяц новые "неожиданные" расходы
Арендаторы диктуют свои условия
Доход вроде есть, но он не растет годами
Вы знаете, что надо что-то менять, но не знаете что

Вы наверняка думаете: "Но я же всё контролирую! У меня есть команда, есть отчёты..."

Именно в этом и кроется главная опасность.

Потому что пока вы тратите энергию на "текучку" – ваш объект:

Теряет капитализацию
Становится технически устаревшим
Накапливает юридические риски
Превращается в "токсичный актив"

И самое страшное – вы этого даже не замечаете. До первой серьёзной проблемы.

Знаете, что объединяет большинство владельцев коммерческой недвижимости в 2025 году?

Странное, тревожное ощущение, что земля уходит из-под ног.

Вроде бы всё как обычно: объект стоит, арендаторы платят, доход капает... Но что-то неуловимо не так.

И вы правы. Потому что происходит то, о чём никто не говорит вслух.

Рынок коммерческой недвижимости переживает тектонический сдвиг. И если вы этого не видите – вы уже в его эпицентре.

Вот что реально происходит:

1. Налоговая ловушка
Новый порог НДС уже "съел" от 5 до 10% вашего дохода. И это только начало. Каждый год пересчитывается кадастровая стоимость. То, что стоило 200 000 в налогах, внезапно превращается в 700 000.

2. Технический капкан
Коммунальные платежи растут быстрее, чем арендные ставки. Системы устаревают. А любая серьёзная авария грозит миллионными убытками.

3. Городской капкан
Сегодня ваш объект в проходном месте. Но завтра город перекроет дорогу, сделает пешеходную зону или изменит маршруты транспорта. И ваш "золотой актив" превратится в неликвид.

4. Арендный капкан
Крупные сети научились выжимать собственников. Они заходят на высоких ставках, а потом начинают давить: "Либо снижайте на 30%, либо мы уйдем". А в последнее время и заходят то ни на низких ставках в основном.

Но вот что действительно шокирует: все эти проблемы – лишь симптомы. Настоящая болезнь глубже.

Согласно исследованию Baylor University (Keller Center for Research), владельцы недвижимости испытывают второй по величине уровень профессионального выгорания после врачей.

Почему? Потому что они пытаются в одиночку противостоять целой системе.

Пример из нашей практики:

Торговый центр в Химках. Прайм-локация, стабильный поток. Собственник был уверен, что всё под контролем. Пока не произошло следующее:

Перекресток потребовал снижения ставки на 40%
Техническая экспертиза выявила критический износ систем
А налоговая доначислила 8 месяцев по новому НДС

Три удара, которые превратили прибыльный актив в чёрную дыру.

Объект старше 5 лет
Более 3-х якорных арендаторов
Доход от 1,5 млн в месяц
Нет профессиональной управляющей компании

...то вы уже в зоне риска. Даже если пока этого не чувствуете.

"Но я же всё контролирую!" – скажете вы. "У меня опытный управляющий, надежные арендаторы..."

Именно в этом и кроется ловушка.

Потому что пока вы следите за арендным потоком, за вашей спиной:

Городская среда меняет правила игры
Налоговая готовит новые нормативы
Сети планируют оптимизацию
А ваш объект тихо теряет капитализацию

Если у вас:

От хаоса к системе: как вернуть себе контроль над недвижимостью и начать жить спокойно

После 32 лет работы с коммерческой недвижимостью я понял главное: собственникам нужны не просто "решения проблем". Им нужна система, которая позволит спать спокойно.

Мы создали то, чего раньше не было на рынке – "Модель Упреждающего Управления ROITEAM". Это не просто "управляющая компания". Это комплексная система защиты и развития вашего актива.

Представьте автопилот в современном самолёте. Он не просто держит курс – он предвидит турбулентность, корректирует маршрут и гарантирует безопасность. Именно так работает наша система.

Шесть модулей контроля берут на себя все аспекты управления:

1. Модуль доходов

Выстраивает чёткую модель ценообразования
Контролирует своевременность платежей
Находит новые источники прибыли (вендинг, реклама, антенны, роутеры, клининг, парковка)

2. Модуль арендаторов

Формирует идеальный пул арендаторов
Автоматизирует контроль договоров через CRM
Предотвращает "съезды" и конфликты

3. Модуль учёта

Делает все финансовые потоки прозрачными
Оптимизирует налоги законными методами
Защищает от непредвиденных расходов

4. Модуль юридической защиты

Закрывает все правовые риски
Предотвращает проблемы с проверками
Защищает ваши интересы в любых спорах

5. Модуль технической поддержки

Следит за всеми системами 24/7
Предотвращает аварии и поломки
Оптимизирует расходы на эксплуатацию

6. Модуль отчетности

Дает полную картину в реальном времени
Показывает все ключевые метрики
Позволяет принимать взвешенные решения

Это не теория. Вот реальные результаты:

На объектах под нашим управлением средний доход растёт на 45% за 5 месяцев
Количество "ручных" обращений снижается в 4 раза
Случаи "внезапного съезда" арендаторов исчезают на 100%

Представьте:

Вы просыпаетесь и не думаете об объекте
Ваш телефон молчит – нет аварийных звонков
Деньги приходят точно в срок
Налоговая и пожарная вас не беспокоят
А доход растёт даже когда вы в отпуске

Это не мечта. Это реальность для всех наших клиентов.

Обычные УК просто "следят за объектом". Мы создаем систему, которая:

Предвидит проблемы до их возникновения
Автоматически находит точки роста дохода
Защищает вас юридически и технически
И главное – позволяет вам наконец-то начать жить, а не "тушить пожары"

Но самое главное – что происходит с собственником:

Стресс уходит, появляется спокойствие
Время освобождается для семьи и любимых дел
Доход растет без вашего участия
Объект превращается в актив, а не в обузу

Вы наконец-то становитесь настоящим инвестором, а не "смотрящим за недвижимостью".

Как набитые шишки в большом корпоративном мире привели к созданию идеальной системы управления недвижимостью от малого объекта до сотни тысяч метров.

История нашей системы управления началась не в момент основания компании. Она началась с разочарования.

В начале 2000-х, работая в крупных корпорациях, я искал идеальную модель управления недвижимостью. Казалось, что гиганты рынка – Миракс Групп, АФК Система, ВТБ – должны иметь отработанные схемы.

Реальность оказалась совсем другой.

В больших компаниях я видел поразительную картину:

Из 100 просмотренных объектов покупали только 2
Месяцы уходили на согласование простых решений
Огромные бюджеты тратились на неэффективные процессы
А собственники всё равно оставались один на один с проблемами

Что-то было fundamentally неправильно в самом подходе.

2019 год стал переломным. Три события заставили меня пересмотреть всё:

Крупный торговый центр в Химках оказался на грани закрытия из-за конфликта собственников и технических проблем
Сетевой арендатор попытался «увести» 50 миллионов рублей через махинации с договором
Очередной собственник потерял объект из-за того, что «проверенный управляющий» просто не заметил критических нарушений

Стало ясно: нужно создавать что-то принципиально новое.

Мы начали собирать команду:

Лучших технических специалистов из разных областей
Юристов, прошедших сотни конфликтных кейсов
Финансистов, понимающих реальную специфику рынка
Управленцев с опытом антикризисного управления

Следующие два года мы:

Анализировали каждый успешный и провальный кейс за 25 лет работы
Создавали и тестировали новые протоколы управления
Внедряли инновационные технические решения
Разрабатывали собственные методики защиты от рисков

Было непросто. Мы столкнулись с тем, что:

Старые методы управления глубоко укоренились в рынке
Собственники боялись системных изменений
Каждый объект требовал индивидуального подхода
А стандартные решения просто не работали

Переломный момент наступил, когда мы взяли в управление убыточный торговый центр на Ивана Франко. Объект считался "безнадежным":

Старые коммуникации
Конфликты с арендаторами
Проблемы с документацией
Технические ограничения

За 6 месяцев мы:

Привлекли 70 миллионов инвестиций от "Ленты"
Полностью обновили объект
Увеличили доходность в 2 раза
Создали новую концепцию развития

И главное – мы поняли, что наша система реально работает.

Следующие 28 месяцев стали периодом активного роста:

140+ объектов взяты под управление
Более 7.3 миллиарда рублей дополнительного дохода для клиентов
Свыше 3.7 миллиарда рублей сэкономленных средств
Десятки предотвращенных кризисных ситуаций

Собственники начали приходить сами, потому что увидели результаты:

Кто-то хотел спасти проблемный актив
Кто-то искал способ увеличить доход
Кто-то просто устал от операционного стресса

Но всех объединяло одно: желание наконец-то получить работающую систему, а не набор "костылей".

Сейчас ROITEAM – это:

Команда из более чем 30 узкопрофильных специалистов
Собственная методология управления
Проверенные временем решения
И главное – сотни собственников, которые наконец-то спят спокойно

Я создал то, чего так не хватало рынку – систему, которая реально работает.

Стратегическая диагностика вашего объекта: превращаем неизвестность в четкий план действий

Если вы дочитали до этого места, значит вы точно понимаете: с коммерческой недвижимостью сейчас происходит что-то серьёзное.

Каждый день промедления:

Съедает ваш доход
Увеличивает технические риски
Приближает проверки надзорных органов
И отдаляет вас от спокойной жизни

На стратегической сессии мы проведём полную диагностику вашего объекта и дадим четкий план действий.

Вы получите:

1. Финансовый аудит:

Реальная оценка доходности объекта
Все точки потери денег
Скрытые расходы, о которых вы не знаете
План оптимизации затрат с конкретными цифрами

2. Арендный план:

Каких арендаторов можно привлечь
По каким конкретным ставкам
С какими условиями захода
График повышения ставок

3. Карта дополнительных доходов:

Размещение банкоматов
Установка антенн и роутеров
Организация вендинга
Монетизация парковки
Размещение рекламных конструкций
Другие источники прибыли

4. Технический аудит:

Состояние всех ключевых систем
Критические точки риска
Необходимые обновления
Оптимизация расходов на эксплуатацию

5. Юридическая проверка:

Все риски в документации
Потенциальные претензии от госорганов
План защиты от проверок
Способы минимизации налоговой нагрузки

Почему нельзя просто продолжать как раньше?

Самостоятельное управление: тратите время, нервы и упускаете возможности
"Свой" управляющий: нет системы, нет ответственности, нет развития
Обычные УК: решают следствия, а не причины проблем

После стратегической диагностики вы получите:

Пошаговый план развития объекта
Конкретные цифры потенциального роста
Карту рисков и способы их устранения
Четкое понимание, что делать дальше

Мы не просто диагностируем – мы управляем портфелем из более чем 140 объектов:

Привлекли 70 млн инвестиций от "Ленты"
Взыскали 50 млн компенсации с "Магнита"
Увеличили доходность десятков объектов в 1.5-2 раза

Мы проводим ограниченное количество консультаций в месяц, потому что:

Каждый кейс требует глубокого погружения
Мы изучаем документацию заранее
Даем только реализуемые рекомендации

Стоимость стратегической сессии – 6 500 рублей.

Это инвестиция, которая окупится в первый же месяц после внедрения рекомендаций.

Потому что вы получите:

Чёткое понимание реального состояния объекта
План увеличения доходности минимум на 40%
Способы защиты от всех ключевых рисков
И главное – понимание, как превратить проблемный актив в источник стабильного дохода

Если после страт сессии вы не получите четкий, реализуемый план действий или вам что то не понравится – мы вернем вам деньги без лишних вопросов.

Запишитесь на стратегическую сессию прямо сейчас:

Заполните форму ниже
Мы свяжемся с вами в течение часа
Назначим удобное время
И начнём работу над вашим объектом

Каждый день промедления – это:

Упущенная прибыль
Растущие риски
Потеря времени и денег

Действуйте сейчас, пока ситуация еще под контролем.

У вас есть выбор:

Продолжать «как есть» и надеяться на лучшее
Или получить четкий план действий и начать менять ситуацию

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Всё, что вы хотели знать о стратегической сессии, но стеснялись спросить

Решение за вами.

Записаться на стратсессию разбор

Помните: каждый день промедления – это потерянные деньги и упущенные возможности. Запишитесь на стратегическую сессию сейчас и получите четкий план развития вашего объекта.

Пора превратить ваш объект из проблемы в актив

Давайте начистоту.

Если вы дочитали до этого места, значит вы точно понимаете: с вашим объектом что-то происходит. И это "что-то" с каждым днём съедает всё больше денег, времени и нервов.

Каждый месяц промедления – это:

Упущенная прибыль (в среднем 15-20% от потенциального дохода)
Растущие технические риски
Усиление конкурентов
Потеря лучших арендаторов

Что вы получите на стратегической сессии:

1. Полный финансовый аудит:

Где реально теряются деньги
Какой доход можно получать
План оптимизации расходов
Схема увеличения прибыли

2. Технический анализ:

Карта критических точек
План предотвращения аварий
Способы снижения коммунальных платежей
Модернизация за счет арендаторов

3. Юридическую защиту:

Проверка всех рисков
План защиты от проверок
Оптимизация налогов
Безопасность собственника

4. Арендный план:

Конкретные надежные сетевые арендаторы для вашего объекта
Реальные ставки с обоснованием
График повышения доходности
Способы удержания ключевых клиентов

Наши кейсы

Записаться на стратсессию разбор

С чем к нам пришел собственник:

Торговый центр, м. Кунцевская

истекающий договор аренды с крупным арендатором - продуктовым ритейлером «Лента»;
невыгодные условия продления истекающего договора аренды с «Лентой» - со снижением арендной ставки 40%

Подробнее

на 129%

рост дохода

120 000

посещаемость

25%

рост трафика

70 млн ₽

привлечено инвестиций арендаторов

KPI объекта под управлением ROITEAM:

Площадь: 3 800м²

Достигнуты цели собственника под управлением ROITEAM:

Реконцепция и реконструкция здания, рост посещаемости 30%, снижение эксплуатационных расходов, привлечены инвестиции арендаторов в объект 70 млн.

С какими проблемами столкнулся собственник:

Торгово-офисный центр на Нахимовском проспекте

сетевой арендатор умышленно перестал оплачивать аренду и поменял исполнительный орган и учредителей;
долг по арендной плате превысил >6.500.000₽.

Подробнее

на 90%

рост дохода

65 000

посещаемость

20%

рост трафика

17 млн ₽

привлечено инвестиций арендаторов

Площадь: 1 700м²

KPI объекта под управлением ROITEAM:

Достигнуты цели собственника под управлением ROITEAM:

Реконцепция 2го этажа, установка подъемников, снижение кадастровой стоимости, привлечение инвестиций арендаторов 30+ млн

С чем к нам пришел собственник:

Торговый центр, м. Кунцевская

истекающий договор аренды с крупным арендатором - продуктовым ритейлером «Лента»;
невыгодные условия продления истекающего договора аренды с «Лентой» - со снижением арендной ставки 40%

Что мы сделали?

провели анализ локации по гео трекерами и прогноз товарооборота по ключевым позициям, изучили существующий договор аренды с «Лентой» и техническую документацию объекта;
нашли сильных конкурентов на аренду данного объекта;
провели переговоры с действующим конкурентном «Ленты» - сетью магазинов «Перекресток», «Спар» - и вышли с ними на выгодные для собственника условия, согласовали ключевые документы; существенные условия договора, арендные планы и распределительную ведомость (инвестиции арендатора в объект ~50 -70 млн ₽);
провели переговоры с текущим арендатором, вместе проанализировали ситуацию и предложили новые условия продления договора аренды с сокращением площадей и повышение средней ставки за 1 кв.м.

А дальше:

выявили и мотивированно предъявили нарушения «Лентой» текущего договора аренды и оцифровали потенциальные штрафные санкции;
согласовали с Лентой безопасный для собственника договор аренды на условиях сокращения площадей/увеличения ставки и проведение кап вложений;
договорились об инвестициях со стороны арендатора на ~70.000.000₽;
на освободившийся объем площадей «Ленты» отрисовали концепцию прикассовой зоны с высокомаржинальными товарными группами;
организовали бутиковую нарезку в новом пространстве размером от 10 до 60 м2 и сдали его арендаторам - на порядок выше, чем платила до этого «Лента».

РЕЗУЛЬТАТ:

собственник избежал снижения арендной ставки на 40% и необходимость инвестирования в реновацию объекта более 17 млн руб;
произведены капиталовложения на сумму ~70 млн ₽ за счет средств арендаторов;
арендный поток увеличился на 20%;
объект заполнился арендаторами на 98% за два месяца, после открытия «Ленты»;
заложена основа для дальнейшего роста арендного потока на 65% в течение следующих 8 лет!

КАК ИТОГ:

Мы не только сохранили арендатора и добились более выгодных условий нового договора для собственника, но и привлекли дополнительно 70.000.000₽ инвестиций.

А путем сокращения объема занимаемой «Лентой» площади и сдачей освободившегося пространства новым, более высокомаржинальным арендаторам, мы не только полностью перекрыли убыток от сокращения площадей, но и вышли системный рост !

Записаться на стратсессию разбор

С какими проблемами столкнулся собственник:

Торгово-офисный центр на Нахимовском проспекте

сетевой арендатор умышленно перестал оплачивать аренду и поменял исполнительный орган и учредителей;
долг по арендной плате превысил >6.500.000₽.

Что мы сделали:

вышли на переговоры, составили и направили досудебную претензию по истечению 35 дней просрочки;
после фиксации просрочки АП в рамках ужесточения санкций - ограничили доступ к помещению, опечатали его и установили охрану, также был составлен и подан иск в суд;
сформировали предложение по аренде этого помещения подходящим арендаторам и продаже готового бизнеса в данном сегменте из нашей актуальной базы;
уведомили поставщиков и лизингодателей медицинского оборудования о необходимости идентификации и подтверждения прав на него;
после проведения расчетов по арендной плате провели переуступку договора аренды, прав на оборудование и мед лицензии на нового арендатора.

Результат:

полное погашение задолженности;
расторжение арендных отношений с должником и заключение нового, безопасного для собственника договора с клиникой из нашей базы арендаторов, со ставкой на 20% выше (без простоя помещения!);
после проведения дополнительной серии переговоров - новый арендатор выкупил у должника установленное оборудование, т.е. помещение не потребовало реновации и дополнительных затрат от собственника.

КАК ИТОГ:

Собственник не только вернул свои средства, удерживаемые арендатором-должником, но и заключил более выгодный и безопасный договор аренды с доверенным арендатором без простоя помещения.

Как приятный бонус: заключив договор с клиникой и проведя переговоры, мы передали помещение новому арендатору практически без изменений.

Записаться на стратсессию разбор

Торговый центр на Череповецкой. Волгоград

Торговый центр на Средне-Московской. Воронеж

Записаться на стратсессию разбор

Планировка

на 303%

рост дохода

65 000

посещаемость

15%

рост трафика

12 млн ₽

привлечено инвестиций арендаторов

на 230%

рост дохода

80 000

посещаемость

55%

рост трафика

9 млн ₽

привлечено инвестиций арендаторов

KPI объекта под управлением ROITEAM:

Площадь: 2 000м²

Площадь: 4 400м²

KPI объекта под управлением ROITEAM:

Достигнуты цели собственника под управлением ROITEAM:

Реконцепция, перепланировка, заполнен якорными арендаторами на 100%, снижение расходов владения на 37%, рост капитализации Х2,5, реинвестиция

Достигнуты цели собственника под управлением ROITEAM:

Реконцепция, перепланировки, привлечено 5 якорей, трафик увеличен в 4 раза, расходы владения сокращены на 50%

Торговый центр на Средне-Московской. Воронеж

Записаться на стратсессию разбор

Street Retail, метро Киевская

Торговый центр на Профсоюзной

Планировка

на 79%

рост дохода

70 000

посещаемость

10%

рост трафика

8 млн ₽

привлечено инвестиций арендаторов

на 56%

рост дохода

110 000

посещаемость

35%

рост трафика

21 млн ₽

привлечено инвестиций арендаторов

KPI объекта под управлением ROITEAM:

Площадь: 1 600м²

Площадь: 2 300м²

KPI объекта под управлением ROITEAM:

Достигнуты цели собственника под управлением ROITEAM:

Реконцепция, разделение объекта, увеличение эл мощности, узаконивание перепланировок, заполнение 100%, снижение эксплуатации и стоимости владения на 40%

Достигнуты цели собственника под управлением ROITEAM:

Реконцепция, реновация, привлечение 2х якорей, разделение объекта, строительство теплового узла, узаконивание перепланировок, заполнение 100%, снижение энергопотребления на 30%, привлечены инвестиции арендаторов 30 млн,

Street Retail, метро Киевская

Записаться на стратсессию разбор

Торговый центр на Профсоюзной

Записаться на стратсессию разбор

Торговый центр "Лига", Химки

Универсам на Дубравной

Планировка

Записаться на стратсессию разбор

на 54%

рост дохода

120 000

посещаемость

30%

рост трафика

5 млн ₽

привлечено инвестиций арендаторов

на 70%

рост дохода

365 000

посещаемость

45%

рост трафика

3 млн ₽

привлечено инвестиций арендаторов

KPI объекта под управлением ROITEAM:

Площадь: 30 000м²

Площадь: 2 500м²

KPI объекта под управлением ROITEAM:

Достигнуты цели собственника под управлением ROITEAM:

Реконцепция и реконструкция части ТЦ, увеличение аренд пригодных площадей на 17%, заполнение сетевыми арендаторами, снижение эксплуатации на 30%, рост трафика на 60%

Достигнуты цели собственника под управлением ROITEAM:

Реконцепция и капремонт, увеличение аренд пригодных площадей на 20%, узаконивание перепланировок, снижение эксплуатации на 27%, увеличение эл.мощности

Торговый центр "Лига", Химки

Записаться на стратсессию разбор

Торговый центр на Ярославском шоссе

Street Retail, метро Жулебино

Планировка

на 87%

рост дохода

110 000

посещаемость

30%

рост трафика

14 млн ₽

привлечено инвестиций арендаторов

на 115%

рост дохода

55 000

посещаемость

15%

рост трафика

15 млн ₽

привлечено инвестиций арендаторов

KPI объекта под управлением ROITEAM:

Площадь: 2 100м²

Площадь: 1 500м²

KPI объекта под управлением ROITEAM:

Достигнуты цели собственника под управлением ROITEAM:

Реконструкция, узаконивание перепланировок, увеличение эл мощности, установка подъемников, заполняемость цоколя и 2-го этажа 100%

Достигнуты цели собственника под управлением ROITEAM:

Реконструкция, разделение объекта на 5 независимых, узаконивание перепланировок в т.ч. входных групп, увеличение эл мощности, сокращение расходов на эксплуатацию на 17%, рост трафика на 30%

Торговый центр на Ярославском шоссе

Записаться на стратсессию разбор

Street Retail, метро Жулебино

Записаться на стратсессию разбор

Объект на Ивана Франко:

Привлекли 70 млн инвестиций от "Ленты"
Полностью обновили объект
Увеличили доходность в 2 раза
90% расходов легло на арендатора

Кейс с "Магнитом":

Взыскали 50 млн компенсации
Заменили на более выгодных арендаторов
Увеличили общий доход объекта
Создали защиту от подобных ситуаций

Торговый центр в Химках:

Снизили расходы на управление в 3 раза
Провели реновацию якорного арендатора
Увеличили арендный поток в 2 раза
Урегулировали конфликт собственников

Сеть "Стройдепо":

Сократили расходы на аренду на 473 млн в год
Оптимизировали договоры по 20 объектам
Создали систему защиты от повышения ставок
Внедрили автоматизированный контроль расходов

Наш самый дорогой проект

70 000 000 рублей инвестиций — за счёт арендатора.

📍 Объект: старый ТЦ на Ивана Франко, арендатор — «Лента».

Что было:

Уставший объект, обветшавшие пристройки, всё нелицеприятно.
«Лента» хотела остаться, но «на своих условиях».

Что сделали мы:

💡 Собственники не вложили ни копейки. Доход вырос. Объект ожил.

Провели переговоры с «Лентой»: либо вкладываетесь — либо уходим.
Подключили конкурентов — «Пятёрочка», «Магнит», «Чижик» и т. д.
Провели тендер.
«Лента» вложила 70 млн в реконструкцию и освободила 40% площадей.
Мы провели редевелопмент и сдали их по высоким ставкам.

Наш самый жёсткий проект

50 000 000 рублей — взыскали с «Магнита» после бегства.

📍 Объект: гипермаркет «Магнит».

Что было:

«Магнит» с нерасторжимым договором.
Торговля — на нуле. Хотели съехать.
В итоге съехали, вывезли всё оборудование.

Что сделали мы:

💡 Из минуса — в плюс. С компенсацией.

Вышли в суд.
Взыскали 50 млн за ущерб и упущенную выгоду.
Быстро перепланировали.
Завели фрешмаркет и O’КЕЙ.
Доход стал выше, чем до «Магнита».

Наш самый нестандартный проект

Наш самый сложный проект

«Бренд Сити» — там, где собственники друг друга ненавидели.

📍 Что было:

МКАД, ТЦ «Бренд Сити».
Несколько владельцев, полный раздрай.
Одни хотели аутлет, другие — строймаркет, третьи — продать.

Что сделали мы:

💡 Превратили хаос в доходный центр. И сняли проблему собственников.

Разработали универсальную концепцию.
Создали автоцентр «Дженсер» на 30 000 м².
«Хвосты» — продали.

ТЦ «Лига», Химки. Перезапуск всей модели.

📍 Что было:

Мутная УК, завышенные тарифы.
Арендаторы вяло платили.
Собственникам «всё равно».

Что сделали мы:

💡 Когда все забили — мы поменяли правила игры.

Собрали всех, поменяли УК
Ставку эксплуатации снизили в 3 раза
Провели реновацию «Перекрёстка» и других зон.
Завели новых арендаторов.
Арендный поток вырос в 2 раза.

Наш самый масштабный проект

Наш самый известный проект

–473 000 000 рублей в год — снизили расходы арендатора.

📍 Клиент: сеть «Стройландия» — 20 гипермаркетов по РФ

Что сделали мы:

💡 Экономия в год — почти полмиллиарда.
И да — наша комиссия с этого была привязана к результату.

Пересмотрели аренду по всей сети.
Заставили собственников снизить ставки.
Провели перепланировки, торг, альтернативы.

Башня «Федерация». Москва-Сити.

📍 Участвовали с самого старта:

Анализ, инвестиции, концепт, упаковка.
Анкоры, привлечение арендаторов.

💡 Да, мы умеем играть в «высшей лиге».
И знаем, как это применить в обычной недвижимости.

ЧТО ГОВОРЯТ О НАС КЛИЕНТЫ

Гарантии

Полная конфиденциальность (работаем с непубличными собственниками)
Возврат денег, если не получите конкретный план действий
Проверенные решения с более чем 140 объектов
Только реализуемые рекомендации

Стоимость стратегической сессии / диагностики — 6 500 рублей.

Это меньше, чем:

Один день простоя площадей
Типовая юридическая консультация
Штраф за неправильно оформленную вывеску
Месячная переплата по коммунальным платежам

Мы проводим только 5-7 консультаций в месяц, потому что:

Каждый объект требует тщательной подготовки
Мы изучаем документацию заранее
С вами работает топ-управляющий, а не менеджер

Запишитесь на стратегическую сессию прямо сейчас:

Мы свяжемся с вами в течение часа и:

Уточним детали по объекту
Назначим удобное время
Подготовим предварительный анализ
Проведём полную диагностику

У вас есть выбор:

Решение за вами.

Помните: промедление с проблемным объектом – это не "экономия".
Это прямой путь к потере денег, времени и здоровья.

Действуйте сейчас.

1. Продолжать "как есть" и:

Терять деньги каждый месяц
Жить в постоянном стрессе
Упускать возможности
Рисковать своим активом

2. Или за 6 500 рублей получить:

Четкий план развития
Понимание реальной ситуации
Проверенные решения
И наконец-то спокойный сон

Записаться на стратсессию разбор